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香港商报:奥运后中国房市不会剧变
2008年09月01日 17:09 来源:中国新闻网 发表评论

(版权声明:本稿件为中国新闻网“奥运专稿”,未经特别授权,不得转载、摘编或利用其他方式使用。)



    4月11日,中国北方经济及城市发展高峰论坛暨第二届天津地产年会在天津举行,中国社科研究院研究员易宪容在论坛上发表房地产金融新政预测与房地产融资的多元化探索的主题演讲,探讨当前中国房地产的金融问题。 中新社发 盛佳鹏 摄


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  中新网9月1日电 《香港商报》发表易宪容撰写的文章《奥运后房市不会剧变》说,对中国这样一个大体的经济来说,奥运的直接投入及间接的拉动经济也不到1%,而且要分在七年之间来完成。因此,对中国经济来说,奥运的影响不会太大。对全国房地产业来说,这种影响更是微乎其微。因此,我们根本不要用澳大利亚、西班牙、韩国、希腊等地举办奥运的经验来看中国。

  文章摘录如下:

  奥运会已结束,内地的房地产市场如何发展,特别是北京的房地产市场趋势如何,是各界最为关注的问题。有房地产行业协会的人出来说,奥运之后,政府不会出台什么关于房地产市场的政策;也有研究机构公开表明,奥运之后,北京的房地产市场会出现新的上涨机会等等。

  对于这些言论,是不需要更多讨论了。在任何一个市场经济国家,房地产市场发展基本上是由市场的供求关系来决定,政府决不会由于房地产行业周期性的调整而采取什么行动的。一个行业的企业破产,是经济生活中最为平常的事,哪一个国家的政府都不会出台什么政策让该企业不破产的。否则,制订《企业破产法》有何用?政府要做的只是维持市场规则,企业经营好坏是企业自己的事。

  有研究机构认为,奥运之后北京房地产市场的价格会重新上涨,其实,如果房地产是一个投资品,对房地产看空看多,个人或机构表达自己的意见,是十分平常的。但是,这些研究机构把自己花费人力物力研究出来的成果告诉大众,不会觉得吃大亏了吗?可想而知,这些信息应没有多少意义,自己不敢冒风险入市,也卖不到钱,唯一能做的只是诱使他人了。

  实际上,奥运之后房地产市场如何走、价格是怎么变化?尽管大家十分关心,但是对我来说,奥运对房地产市场没有多少影响,即使是在北京,要影响的早就影响过了,如果把影响的透支也算是一种影响的话,那么北京房地产市场的价格一定会出现全面的理性回归。

  对中国这样一个大体的经济来说,奥运的直接投入及间接的拉动经济也不到1%,而且要分在七年之间来完成。因此,对中国经济来说,奥运的影响不会太大。对全国房地产业来说,这种影响更是微乎其微。因此,我们根本不要用澳大利亚、西班牙、韩国、希腊等地举办奥运的经验来看中国,中国是一个大体经济。

  当然,奥运在北京举办,由于大量楼堂馆所建设、城市基础设施建设,近几年来,奥运对北京经济的影响是十分巨大的。可以说,从奥运申办成功的第一天开始,奥运早就成了房地产销售及上市公司价格炒作的概念。在这样的概念下,不仅与奥运有关的上市公司的股价曾快速飙升,北京房价也涨了一波又一波。这对北京的房地产开发商来说,完全是天赐良机。

  一方面,北京城市七年的城市基础设施大规模的建设,让整个城市的价值短期内快速飙升,房地产市场自然大受其益;另一方面,房地产开发商又可借助奥运概念对北京的房地产市场大炒特炒,从而使北京的房价也炒上了天花板,与当地居民的可支配收入离得越来越远。

  按照房地产开发商的理论,北京房价之所以高,就在于北京土地的稀缺性,就在于这种稀缺性反应的市场住房供求关系。但是,按照土地的稀缺性,北京是上海土地的六倍,那么上海的房价就得是北京的六倍,或北京是上海房价的六分之一,但是实际情况不是这样。

  有人说北京是一个商务城市,奥运之后有大量的商务活动进行,特别是北京是一个开放的城市,大量农民工要进入这个城市等。但实际上这些都不是理由,因为北京的商业化与上海、深圳及广州相比根本就不是一回事,相差太远。上海及深圳等商务最为发达的城市房价都能够调整,北京岂可不为?至于农民工购买北京的住房,那更是天方夜谭!在北京住了一辈子的居民,对目前北京的房价都望洋兴叹,完全远离北京的房地产市场,外地的农民岂能进入这种高价的市场?

  北京的房价过高,就在于个人投资房地产的比重过高。当政府政策让房地产个人投资挤出市场时,北京的房地产市场出现根本性变化就必然了。就目前的情况来看,政府房地产政策对市场重新界定,即把房地产投资与消费作一个简单的区分,房地产市场销售陡然下降。

  实际上,北京房地产市场投资过多,北京的价格经过奥运已经严重透支。如果是这样,那么奥运后北京的房价回归理性属于正常。而且在整个市场政策、市场环境及个人理念都发生变化后,谁能阻碍这种价格严重透支的市场不调整或回归理性呢?

  至于北京以外的地方,房市会受奥运影响吗?我想是没有多少影响的。很简单,奥运对全国实体经济都影响十分有限,那么对于不动产的房地产业来说,更是没有多少影响了。因为,房地产作为不动产,它的供求关系(如果有的话)是由当地居民的可支配收入、人口结构、住房条件的偏好等方面决定的。它不会因其它城市的价格快速上涨而上涨,也不会因其它城市的价格下跌而下跌。因此,北京经济的奥运效应并不会影响到全国其它城市的房地产。

  目前全国各地房地产市场的价格基本上是由当地居民购买力(即绝大多数居民对住房的支付能力)来决定,是由中央政府的房地产政策来决定。从2007年下半年开始,中央政府的房地产政策发展产生根本性的变化,一是肯定房地产市场是一个民生市场,是改善居民基本住房条件的市场;二是区分住房投资与消费,鼓励消费遏制投资;三是整个市场环境发生了根本性变化等。可以说,在这样的房地产政策主导下,今年内地房地产市场会发生翻天覆地的变化。而由于房地产市场投资的挤出,奥运之后,内地房地产市场必将出现周期性的调整。

  对于各地的民众来说,不是要关注奥运之后房地产市场会发生什么,而是要关注最近的房地产市场政策对开发商及市场影响如何,以及这种影响如何改变开发商的经营模式,如何改变居民住房条件改善预期的变化。如果居民对这种趋势有所了解,那么就容易来判断当地房地产市场价格如何调整或如何回归理性。

  总之,奥运对各地房地产市场影响很小,大家不要以为奥运之后房地产会发生什么巨变。房地产市场的格局在2007年下半年就已经由政府的房地产政策确定了,它是不会在奥运之后变化的。


 
编辑:余瑞冬】
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